Inwentaryzacja budowlana to bez wątpienia jeden z najważniejszych etapów poprzedzających projektowanie w istniejącym już budynku. Jest potrzebna praktycznie zawsze wtedy, gdy planowana jest przebudowa, rozbudowa, nadbudowa, adaptacja poddasza, zmiana sposobu użytkowania lokalu lub modernizacja starszego obiektu, w tym przeprowadzania prac termomodernizacyjnych. Bez rzetelnego rozpoznania stanu istniejącego trudno przygotować dobry projekt, prawidłowo ocenić możliwości budynku i uniknąć problemów na dalszych etapach inwestycji.
W praktyce inwentaryzacja architektoniczno-budowlana, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, polega na dokładnym pomiarze budynku lub jego części i opracowaniu dokumentacji rysunkowej pokazującej, jak obiekt wygląda w rzeczywistości. Ma to szczególne znaczenie w przypadku starych budynków, lokali po przeróbkach, strychów przeznaczonych do adaptacji oraz obiektów, dla których brakuje oryginalnej dokumentacji projektowej.
Tym samym stanowi punkt wyjścia do dalszej pracy projektowej. To od niej bowiem często rozpoczyna się przygotowanie projektu przebudowy, rozbudowy, adaptacji poddasza, zmiany sposobu użytkowania czy aranżacji wnętrz. Dlatego też, im dokładniej przeprowadzona zostanie inwentaryzacja, tym lepszy lepszy projekt może wyjść spod ręki architekta.
Kiedy należy wykonać inwentaryzację budowlaną?
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na to, że inwentaryzacja budowlana budynku jest niezbędna, gdy inwestor planuje prace projektowe dotyczące istniejącego obiektu. Dotyczy to zarówno domów jednorodzinnych, budynków usługowych, mieszkań, lokali użytkowych, jak i strychów czy poddaszy.
Przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa budynku
Jeżeli planowana jest przebudowa domu, rozbudowa istniejącego budynku albo nadbudowa kolejnej kondygnacji, projektant musi znać aktualny układ pomieszczeń. Dotyczy to zarówno ścian, otworów okiennych i drzwiowych i stropów. Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy brakuje pierwotnego projektu albo budynek był przez lata zmieniany i jego obecny stan różni się od dokumentacji.
W takich przypadkach inwentaryzacja inwentaryzacja architektoniczno-budowlana pozwala ustalić rzeczywisty stan obiektu i przygotować projekt oparty na faktach, a nie na przypuszczeniach.
Adaptacja strychu lub poddasza
Wykonując inwentaryzację obiektu budowlanego przed adaptacją poddasza na cele mieszkalne, architekt musi dokładnie rozeznać się w istniejącej przestrzeni. W jej trakcie sprawdza:
- wysokości pomieszczeń,
- układ konstrukcji dachu,
- przebieg ścian,
- położenie kominów,
- możliwości doświetlenia
- dostęp do instalacji.
W przypadku starych. drewnianych stropów często konieczne jest wykonanie odkrywek,co pozwala sprawdzić przekroje belek stropowych i lepiej ocenić możliwości projektowe. Dzięki temu możliwe jest zaprojektowanie funkcjonalnego, bezpiecznego i wygodnego wnętrza, dopasowanego do rzeczywistych warunków technicznych budynku.
Zmiana sposobu użytkowania
Inwentaryzacja budowlana jest potrzebna również przy zmianie funkcji pomieszczeń lub lokalu. Dlatego też wykonuje się ją w trakcie adaptacji strychu na mieszkanie, zmianie lokalu użytkowego na mieszkalny, przekształcaniu części domu na gabinet, biuro, lokal usługowy albo łączeniu kilku pomieszczeń w jedną funkcjonalną przestrzeń.
W takich sytuacjach projektant musi dokładnie wiedzieć, jaki jest aktualny układ budynku, jakie są powierzchnie pomieszczeń. Istotne jest także to, gdzie znajdują się ściany, okna, drzwi, piony instalacyjne i elementy konstrukcyjne.
Brak dokumentacji technicznej budynku
Często dochodzi również do sytuacji, w których ze względu na wiek budynku nie zachowała się żadna dokumentacja projektowa bądź jest ona nieaktualna. W praktyce zdarza się także, że przez lata wykonywano remonty i przeróbki, których nie odzwierciedlono w precyzyjnej dokumentacji.
W takiej sytuacji inwentaryzacja budowlana budynku staje się podstawowym źródłem informacji o obiekcie. Dopiero na jej podstawie można przygotować kolejne opracowania projektowe.
Projekt wnętrz w istniejącym mieszkaniu lub domu
Nie bez znaczenia uznaje się, że wykonanie inwentaryzacji budowlanej jest ważne nie tylko w trakcie prowadzenia dużych pracach budowlanych. Przydaje się ona także przy projektowaniu wnętrz. Dobre zaplanowanie układu funkcjonalnego, zabudowy mebli, oświetlenia, rozmieszczenia różnego wyposażenia i użycia materiałów wykończeniowych, wymaga poznania rzeczywistych wymiarów pomieszczeń.
To o tyle istotne, że nawet niewielkie różnice w wymiarach mogą mieć znaczenie przy projektowaniu kuchni, łazienki, garderoby czy zabudów wykonywanych na wymiar.
Na czym polega wykonanie rzetelnej inwentaryzacji architektonicznej budynku?
Wykonanie inwentaryzacji budynku polega na dokładnym zmierzeniu budynku lub jego części. Podczas pracy sprawdza się m.in. wymiary wszystkich pomieszczeń, grubości ścian, wysokości kondygnacji, wielkości okien i drzwi, położenie schodów, przewodów kominowych, wnęk, słupów, belek, stropów oraz innych istotnych elementów.
Warto przy tym wspomnieć, że zakres inwentaryzacji budowlanej zależy od celu danego opracowania. Inaczej wygląda inwentaryzacja mieszkania do projektu wnętrz, inaczej inwentaryzacja strychu przeznaczonego do adaptacji, a jeszcze inaczej inwentaryzacja całej nieruchomości i planowanej przebudowy budynku.
Niemniej, im dokładniej zostanie wykonany pomiar, tym lepiej można później zaprojektować nowe rozwiązania konstrukcyjne. Rzetelne inwentaryzacje budowlane zmniejszają ryzyko błędów projektowych, błędów podczas budowy i kosztownych zmian w trakcie realizacji.
W przypadku starszych obiektów samo mierzenie może jednak nie wystarczyć. Konieczne może okazać się tzw. odkrywki, czyli dokonanie miejscowego odsłonięcia elementów budynku. Wykonuje się je po to, aby sprawdzić przekroje belek stropowych, układ warstw stropu, grubość ścian lub rzeczywisty przebieg elementów konstrukcyjnych. Jest to szczególnie istotne przy obiektach z drewnianymi stropami lub budynkach wielokrotnie przebudowywanych.
Co obejmuje inwentaryzacja budowlana?
Dobrze przygotowana inwentaryzacja budowlana powinna zawierać czytelną dokumentację rysunkową i najważniejsze informacje o stanie istniejącego budynku. Tym samym, podstawowe elementy inwentaryzacji architektonicznej stanowią przede wszystkim rzuty, przekroje budynku, przedstawienie szczegółów elewacji oraz opis pomieszczeń wraz z wyróżnieniem ich rozmiarów.
Rzuty wszystkich kondygnacji i podstawowe przekroje
Rzuty poziome pokazują układ pomieszczeń na poszczególnych kondygnacjach. Powinny zawierać ściany, otwory drzwiowe i okienne, schody, kominy, piony instalacyjne oraz inne elementy istotne dla projektowania. Na rzutach wpisuje się także wymiary i powierzchnie pomieszczeń.
Przekroje pozwalają z kolei zobaczyć budynek w pionie. W rezultacie odzwierciedlają wysokości poszczególnych kondygnacji, poziomy stropów, dach, schody, różnice poziomów i najważniejsze elementy konstrukcyjne. Są szczególnie ważne przy adaptacjach poddaszy, nadbudowach i przebudowach.
Elewacje
Elewacje pokazują wygląd budynku z zewnątrz. Przedstawiają rozmieszczenie okien, drzwi, balkonów, gzymsów, dachu i innych elementów elewacyjnych. Pełnią ważną funkcję przy projektach przebudowy, termomodernizacji, zmianie otworów okiennych lub drzwiowych i pracach nad wyglądem budynku.
Wymiary i powierzchnie pomieszczeń
Dokumentacja tego typu powinna także zawierać najważniejsze wymiary. W szczególności koncentruje się ona na długości ścian, szerokości i wysokości otworów, wysokości pomieszczeń oraz powierzchni użytkowych. Te informacje są bowiem niezbędne do dalszego projektowania, obliczeń i przygotowania formalnej dokumentacji inwentaryzacyjnej.
Opis istotnych elementów budynku
W zależności od potrzeb zakres inwentaryzacji budowlanej może obejmować również opis materiałów, rodzaju stropów, układu konstrukcyjnego. Pod uwagę brane są także widoczne instalacje, elementy wymagające dodatkowego sprawdzenia oraz miejsca, w których wykonano odkrywki.
Dlaczego dokładność inwentaryzacji ma tak duże znaczenie?
Dokładna inwentaryzacja budowlana jest podstawą przygotowania prawidłowego projektu architektonicznego. W związku z tym, jeżeli zostanie wykonana niedokładnie, błędy mogą pojawić się na kolejnych etapach obejmujących projekt budowlany, wykonawczy i kosztorys. Powoduje to, że finalnie pojawiają się w trakcie budowy.
Dokładna dokumentacja pozwala projektantowi lepiej wykorzystać potencjał istniejącego budynku. Ułatwia planowanie funkcjonalnego układu pomieszczeń, prawidłowe rozmieszczenie ścian, instalacji, schodów, okien i elementów wyposażenia. Co więcej, ma znaczenie przy ocenie, czy planowana przebudowa, rozbudowa lub zmiana sposobu użytkowania jest w ogóle możliwa do przeprowadzenia.
W przypadku adaptacji poddaszy dokładna inwentaryzacja pozwala sprawdzić, czy przestrzeń nadaje się do wygodnego zamieszkania. Jest również niezbędna do tego, by w pełni wykorzystać możliwości, jakie dają skosy i w jaki sposób najlepiej doświetlić wnętrze.
Inwentaryzacja budowlana a ocena stanu technicznego
Warto podkreślić, że inwentaryzacja budowlana nie jest tym samym co ocena stanu technicznego budynku. Inwentaryzacja polega przede wszystkim na pomiarze i odwzorowaniu stanu istniejącego w formie rysunków oraz dokumentacji. Jej zadaniem jest pokazanie tego, jak wygląda budynek, jaki ma układ i wymiary.
Ekspertyza techniczna (opis techniczny) stanowią z kolei osobne opracowanie. Cechuje je to, że wykonywane są przez projektanta konstrukcji lub osobę posiadająca odpowiednie uprawnienia. W takim dokumencie analizuje się:
- stan techniczny elementów budynku,
- sprawdza ich nośność,
- wykonuje obliczenia wytrzymałościowe.
Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy planowana inwestycja wpływa na konstrukcję budynku, na przykład przy nadbudowie, usuwaniu ścian, wzmocnieniu stropów, adaptacji poddasza lub zmianie obciążeń.
W praktyce oba opracowania często się uzupełniają. Najpierw wykonuje się bowiem inwentaryzację, pozwalającą poznać istniejący stan, a następnie przygotowuje się opinię bądź ekspertyzę techniczną obejmująca zakres planowanych prac projektowych.
Inwentaryzacja jako pierwszy etap dobrego projektu
Każdy projekt dotyczący istniejącego budynku powinien zaczynać się od dokładnego rozpoznania stanu obecnego. Dotyczy to zarówno niewielkiej przebudowy mieszkania, jak i kompleksowej adaptacji strychu, rozbudowy domu jednorodzinnego czy zmiany funkcji lokalu.
Inwentaryzacja budowlana w dużej mierze jest częścią kompleksowego podejścia do projektowania. Pozwala prawidłowo przygotowywać projekty domów, budynków usługowych, i tworzyć adaptacje poddaszy. Ponadto jest niezbędna do zmiany sposobu użytkowania, dokonania przebudowy i rozbudowy istniejących obiektów budowlanych. Dzięki temu dokumentacja pomiarowa może być od razu wykorzystana jako baza do dalszych etapów: koncepcji, projektu budowlanego, projektu wykonawczego, uzyskania pozwolenia na budowę i prowadzenia nadzoru na budowie.
Rzetelna inwentaryzacja to inwestycja w dobrze przygotowany projekt. Pozwala uniknąć błędów, ułatwia podejmowanie decyzji i daje projektantowi solidną podstawę do dalszej pracy. Dlatego w przypadku istniejących budynków jest to etap, którego nie warto pomijać.
Sprawdź, jakie są ograniczenia w adaptacji poddasza w kamienicy objętej ochroną konserwatorską.
