Od jakiegoś czasu coraz większą popularnością cieszą się zmiany sposobu użytkowania i przebudowy strychów w starych kamienicach na efektowne, a zarazem przytulne nowe lokale mieszkalne lub jako dodatkowe pomieszczenia, będące świetnym sposobem na zorganizowanie domowego biura czy pokoju na poddaszu połączonego z już istniejącym mieszkaniem poniżej. Jednocześnie adaptacja poddasza zwiększa wartość nieruchomości. Niemniej trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że wymaga to starannego planowania. Ma to związek z dodatkowymi ograniczeniami w projektowaniu adaptacji poddasza w starych budynkach.
Kamienice zazwyczaj położone są w centrach miast, gdzie nad wyglądem budynków dodatkowo czuwa miejski konserwator zabytków. Dlatego adaptacja poddasza w kamienicy objętej ochroną konserwatorską wymaga starannego planowania poszczególnych działań.
Zakazy mocnej ingerencji w kształt istniejącej konstrukcji dachu
Decydując się na przebudowę tego typu poddasza , w pierwszej kolejności, należy zwrócić uwagę na zakazy dotyczące mocnej ingerencji w kształt istniejącego dachu. Tego typu ograniczenia w kontekście elementów konstrukcyjnych pojawiają się choćby w przypadku planu wbudowania nowoczesnych elementów np. lukarn z płaskim dachem czy też wykonania wycięć w dachu dla nowych tarasów.
W trakcie dysponowanie nieruchomością chroniona jest więc geometria połaci, wysokość kalenicy, okapy, kominy oraz rodzaj pokrycia. Kluczowe znaczenie ma także zmiana kąta nachylenia dachu czy podniesienie ścianki kolankowej, gdyż zmiany w tym obszarze mogą zostać zakwestionowane jako zmiana bryły budynku. Zmiana jego wysokości i pokrycia dachu dodatkowo muszą uwzględniać wytyczne Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego . Należy pamiętać , że będzie potrzebne jak przy każdej zmianie sposobu użytkowania strychu na mieszkanie uzyskanie pozwolenia na budowę w odpowiednim urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.
Ograniczenia w adaptacji poddasza – montaż okna dachowego
Jednocześnie w kontekście zmiany przestrzeni, jakim jest poddasze użytkowe nieraz obowiązują dodatkowo ograniczenia w ilości nowych okien dachowych. Tym samym, nie można zakładać, że dopuszczalna jest dowolna ich liczba . Aby zaadaptować poddasze zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym odnoszącym się do kamienic objętych ochrona konserwatorską, konserwator może określić ich liczbę, wymiary, rozmieszczenie, proporcje i kolorystykę.
Co więcej uzyskanie pozwolenia w pewnych przypadkach może być niemożliwe, w szczególności dotyczyć to sytuacji planów zmiany eksponowanej połaci od strony ulicy. Zmiana wielkości otworów okiennych i artykulacji elewacji jest jednym z elementów ocenianych pod kątem zachowania autentyczności zabytku i znacząco ogranicza zakres możliwych do wykonania robót budowlanych.
Konieczność dopasowania kolorystyki do wytycznych konserwatora zabytków
Innym elementem, który wpływa na zakres prac jest konieczność dopasowania kolorystyki do wytycznych konserwatora. Oznacza to, że przy remoncie lub adaptacji zabytkowej kamienicy zgodnie z ochroną konserwatorską, raczej nie można swobodnie dokonać wyboru koloru elewacji, stolarki, dachu czy widocznych nowych elementów. Celem ich uzyskania jest zachowanie historycznego charakteru budynku i jego spójności z otoczeniem.
Wytyczne konserwatorskie kładą w tym przypadku duży nacisk na zachowanie oryginalnych materiałów, technologii i wyglądu obiektu. A ochrona konserwatorska przy odtwarzaniu elementów konstrukcji budynków polega na opieraniu się m.in. na badaniach i materiałach archiwalnych.
W praktyce, celem poprawnego wykonania zmian, konserwator może określić np.:
- dopuszczalne kolory elewacji i tynków,
- kolor i sposób wykończenia ram okiennych, i innych elementów stolarki,
- kolor pokrycia dachowego, obróbek blacharskich, rynien i kominów,
- wygląd nowych elementów wprowadzanych podczas adaptacji, np. okien dachowych, lukarn, balustrad czy urządzeń technicznych.
Warto jednak w tym miejscu zaznaczyć, że nie zawsze oznacza to wskazanie jednego konkretnego koloru. Czasem wytyczną brzmią ogólnikowo, przyjmując postać sformułowań typu: „kolorystyka stonowana i zharmonizowana z historyczną elewacją”. W innych przypadkach może być bardzo szczegółowa i odwoływać się nawet do określonego zakresu barw określając konieczność zachowania jasnego wnętrza. W dokumentach konserwatorskich i planistycznych spotyka się również wymagania odtworzenia pierwotnej kolorystyki budynku.
W kontekście adaptacji strychu i poddasza, także na cele mieszkalne, szczególnie istotne jest to, że nowe okna dachowe, lukarny i elementy instalacyjne widoczne na połaci dachu powinny wizualnie podporządkować się zabytkowi. Przykładowo konserwator może nie zaakceptować bardzo jasnych lub kontrastujących ram okiennych na ciemnym, historycznym dachu albo współczesnych, mocno wyróżniających się obróbek blacharskich.
Dopasowanie układu okien dachowych do porządku zastosowanego w istniejącej zabytkowej elewacji
Analizując ograniczenia w adaptacja poddasza w kamienicy objętej ochroną konserwatorską uwagę zwraca to, że nowe okna dachowe nie powinny prezentować się jak przypadkowo rozmieszczone otwory w dachu. Ich konfiguracja ma stanowić kontynuację istniejącego rytmu architektonicznego kamienicy.
Dlatego w praktyce konserwator może wymagać, aby położenie okien połaciowych było powiązane z osiami okien znajdujących się na niższych kondygnacjach. Jeżeli przykładowo elewacja ma cztery regularne pionowe osie okienne, nowe okna w dachu powinny być sytuowane nad tymi osiami lub w sposób wyraźnie wynikający z tego podziału, zamiast być rozmieszczone wyłącznie według wygody aranżacji wnętrza. W efekcie Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków wprost zaleca dopasowanie położenia i rozstawu okien połaciowych do osi wyznaczonych przez istniejące otwory okienne niższych kondygnacji.
Co ważne, nawet prawidłowe dopasowanie do osi nie oznacza automatycznej zgody na okna dachowe od strony ulicy. W zabytkowych kamienicach w zabudowie pierzejowej konserwator może preferować umieszczenie ich wyłącznie w mniej eksponowanej, tylnej połaci dachu.
Podsumowanie kwestii związanych z ograniczeniami z adaptacją poddasza użytkowego
Adaptacja poddasza w kamienicy objętej ochroną konserwatorską jest zatem możliwa. Konieczne jest jednak zadbanie o wzięcie pod uwagę ograniczeń dotyczących bryły budynku oraz elementów widocznych z zewnątrz. Szczególnej ochronie mogą podlegać m.in. geometria i wysokość dachu, jego pokrycie, układ kominów, kolorystyka, a także liczba, wielkość i rozmieszczenie okien dachowych czy lukarn. Dodatkowo, nowe elementy powinny pozostawać spójne z historycznym charakterem kamienicy i istniejącym rytmem jej elewacji, dlatego część rozwiązań wymaga wcześniejszego uzgodnienia z konserwatorem zabytków.
Układ funkcjonalny, rozmieszczenie pomieszczeń, stylistykę wnętrza, wyposażenie czy rozwiązania aranżacyjne projektuje się zasadniczo tak samo jak w budynkach nie objętych ochroną konserwatorską. Zaś ograniczenia dotyczą więc przede wszystkim ingerencji w chronioną tkankę i wygląd kamienicy, a nie swobody kształtowania nowoczesnej i funkcjonalnej przestrzeni mieszkalnej wewnątrz niej.
