Niejednokrotnie decyzja o zakupie starego domu i jego rozbudowie lub przebudowie jest okazją do stworzenia znacznie większej, a co za tym idzie wygodniejszej przestrzeni do życia. Niemniej to, że proces ten nie wymaga projektowania budynku całkowicie od nowa, nie oznacza to, że architekt ma ułatwione zadanie. Działanie to wymaga przecież poruszania się w granicach działki i konstrukcji samej bryły. Ponadto na planowanie wpływają także wcześniej wprowadzone zmiany, stan techniczny budynku i ograniczenia wynikające z obecnego zagospodarowania terenu .
W przypadku projektowania nowego domu najważniejsze są potrzeby inwestora, warunki działki i wymogi Planu miejscowego . W przypadku przebudowy i rozbudowy starego domu sytuacja kształtuje się już nieco inaczej. Zadanie to, w pierwszej kolejności, wymaga bowiem przeprowadzenia inwentaryzacji architektonicznej i oceny stanu technicznego budynku.
Przeprowadzenie pomiarów, a dalej sporządzenie rzutów, przekrojów i elewacji oraz sprawdzenie konstrukcji pozwalają określić, co można w danym domu zmienić, które elementy zachować, a które wymagają wzmocnienia lub wymiany.
Czym różni się rozbudowa od przebudowy starego domu?
Warto wziąć pod uwagę, że pomimo, iż rozbudowa i przebudowa to podobnie brzmiące określenia, w kontekście zadań, przed jakimi staje architekt, oznaczają inny zakres działań do wykonania.
Odpowiadając na wyzwanie, jakim jest przebudowa starego domu, architekt niejednokrotnie musi się mierzyć ze zmianą jego parametrów użytkowych lub technicznych bez zmiany jego wielkości. Oznacza to, że w dużej mierze musi się poruszać w określonych ramach, jeśli chodzi o jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość i szerokość. Tworzenie projektu ograniczone jest w takich przypadkach zazwyczaj do zmianę układu pomieszczeń, wykonania w ścianach nowych otworów okiennych i drzwiowych, przebudowę schodów, wymianę stropu oraz zmiany układu pomieszczeń w budynku.
Działania mające na celu rozbudowę starego domu polegają na powiększeniu istniejącego obiektu, choćby poprzez dobudowanie dodatkowej części mieszkalnej, nowego skrzydła lub garażu. W praktyce, w obrębie jednej inwestycji, konieczne jest przeprowadzania obydwu typów prac. Najczęściej ma to związek z tym, że dobudowanie nowej części domu, w znacznej części pociąga za sobą konieczność zmiany układu komunikacyjnego, wykonania otworu w istniejących ścianach, zmiany konstrukcji dachu lub przeprojektowania starych instalacji.
Dlaczego rozbudowę starego domu trzeba rozpocząć od rozpoznania jego stanu?
Często zdarza się, że starym budynku dokumentacja nie odzwierciedla w pełni jego obecnego wyglądu. Wiele razy dochodziło do sytuacji, w której tak poważne zmiany, jak przesunięcie ścian zamurowanie otworów, zmiany dachu stropu i dachów oraz instalacji prowadzone były bez aktualizowania dokumentacji.
Tymczasem, nawet jeżeli inwestor dysponuje pierwotnym projektem, powinien być on traktowany jako materiał pomocniczy, a nie pewne źródło wymiarów. Różnice mogą wynikać zarówno z późniejszych zmian, jak i z odstępstw powstałych podczas samej budowy.
Dlatego przed przygotowaniem koncepcji przebudowy starego domu niezbędne jest wskazania tego, jak budynek rzeczywiście wygląda, jakie ma wymiary i w jakim stanie znajdują się jego elementy konstrukcyjne?
Od czego zacząć przebudowę starego domu? Rola inwentaryzacji architektonicznej?
Zastanawiając się od czego zacząć prace remontowe starego domu należy wskazać na ważną rolę, jaką w tym procesie pełni inwentaryzacja architektoniczna polegająca na dokładnym pomiarze istniejącego budynku i odwzorowaniu jego rzeczywistego stanu w dokumentacji rysunkowej.
To o tyle istotne, że dopiero wykonanie dokładnych pomiarów i opracowane na ich podstawie rysunki stanowią właściwą podstawę dalszej pracy projektowej. Co więcej, projektowanie na podstawie orientacyjnych wymiarów, zdjęć lub nieaktualnego projektu może doprowadzić do kolizji konstrukcyjnych, problemów z poziomami, błędnego zamówienia materiałów oraz kosztownych zmian już podczas budowy.
Na zakres inwentaryzacji w dużym stopniu wpływa skala inwestycji. Niemniej nie może ona być ograniczona wyłącznie do miejsca, w którym planowane są bezpośrednie prace. Dobudowa jednego pomieszczenia może mieć niebagatelny wpływ na szereg jego elementów, w tym na:
- konstrukcję dachu, cięgi komunikacyjne komunikację,
- instalacje,
- oświetlenie
- sposób użytkowania pozostałej części domu.
Jeżeli rozbudowa starego domu zakłada większą zmianą układu funkcjonalnego, zawsze koniecznie jest przygotowanie inwentaryzacji całego budynku. Węższy zakres może być wystarczający przy niewielkich i jednoznacznie wydzielonych pracach.
Co sprawdzić podczas dokonywania profesjonalnej oceny technicznej domu przed jego rozbudową bądź przebudową?
Choć inwentaryzacja zawiera informacje wskazujące, gdzie znajdują się poszczególne elementy i jakie mają wymiary, nie dostarcza wiedzy na temat tego, czy one wystarczająco wytrzymałe.
Aby dowiedzieć się czy mogą zostać wykorzystane po przebudowie nieodzowne jest wykonanie oceny stanu technicznego. Zgodnie z prawem, przygotować ja może wyłącznie osoba posiadającą odpowiednie uprawnienia. W trakcie jej przeprowadzania, specjalista przygląda się:
- fundamentom i sposobie posadowienia budynku,
- ścianom nośnym i widocznym ich pęknięciom,
- stropom i ich nośności,
- więźbie dachowej i elementom drewnianym,
- nadprożom, belkom, słupom i podciągom,
- korozji elementów stalowych,
- uszkodzeniom biologicznym drewna,
- odkształceniom, osiadaniu i nierówności konstrukcji.
W niektórych przypadkach przebudowa starego domu wymaga częściowego odsłonięcia fundamentów, sprawdzenia warstw stropu, pomiaru przekrojów elementów drewnianych a nawet przeprowadzenie dodatkowych badań materiałowych.
Na szczęście często mamy do czynienia z sytuacją, w której jego konstrukcja prezentuje się nieźle. W rezultacie wykorzystana może być wówczas w dalszych pracach.
Dlaczego ekspertyzę techniczną warto wykonać przed koncepcją?
Ocena wykonana dopiero po zaakceptowaniu układu funkcjonalnego może wykazać, że przyjęte rozwiązania są trudne, kosztowne lub niemożliwe do zrealizowania. W kontekście rozbudowy starego domu dotyczy to zwłaszcza kwestii związanych z usuwaniem ścian, powiększaniem otworów, nadbudową kondygnacji i zmianami obciążeń stropów oraz fundamentów.
Tym samym koordynacja działań architekta z budowlańcami pozwala już na starcie inwestycji dopasować rozwiązania do rzeczywistych możliwości budynku. Ogranicza to liczbę kosztownych wzmocnień i lepiej wykorzystać elementy, które nadają się do zachowania.
Przed rozpoczęciem projektu należy także sprawdzić dostępne dokumenty dotyczące nieruchomości. Istotne jest porównanie dokumentacji ze stanem rzeczywistym. Jeżeli dom ma dobudowane części, zmienioną bryłę lub inny układ niż przedstawiony w dokumentach, trzeba ustalić, z czego wynikają te różnice.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Znamienne jest to, że na rozbudowę starego domu przemożny wpływ ma nie tylko jego konstrukcja. W jej trakcie nie można lekceważyć przepisów planistycznych dotyczących działki. Na straży wprowadzania zmian w obrębie terenu często stoi bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc dokument określający przeznaczenie terenu i najważniejsze parametry dopuszczalnej zabudowy.
W kontekście rozbudowy należy zwrócić szczególną uwagę na:
- maksymalny udział powierzchni zabudowy,
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
- intensywność zabudowy,
- nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy,
- maksymalną wysokość i liczbę kondygnacji,
- geometrię oraz kąt nachylenia dachu,
- przeznaczenie terenu,
- wymagania dotyczące miejsc postojowych,
- ewentualną ochronę konserwatorską.
Jeżeli dla terenu nie obowiązuje MPZP, trzeba przeanalizować możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Aktualny status planistyczny nieruchomości powinien być sprawdzany każdorazowo przed rozpoczęciem projektowania.
Wielkość i kształt działki oraz znaczenie otaczającej zabudowy
Powierzchnia działki nie jest jedynym wskaźnikiem stanowiącym o tym, ile miejsca można przeznaczyć pod rozbudowę. Ważne są jej proporcje, szerokość, przebieg granic, położenie istniejącego domu i rozmieszczenie pozostałych obiektów. Powyższe cechy terenu skutecznie mogą storpedować plany rozbudowy starego domu.
Otaczająca zabudowa może wpływać na szereg elementów takich jak: doświetlenie pomieszczeń i ogrodu, zacienianie sąsiednich nieruchomości, sposób kształtowania bryły i dachu, prywatność mieszkańców i wreszcie widoki rozciągające się z okien.
Ważne jest to, by przebudowy starego domu nie tworzyć wrażenia, że powstał przypadkowy element domu. Najlepszym rozwiązaniem jest zaplanowanie przestrzeni nawiązującej do istniejącego domu i sąsiedztwa, która będzie tworzyć z otoczeniem przemyślaną całość.
Układ funkcjonalny domu
Analiza działki i budynku stanowi tylko wstęp do stworzenia układu funkcjonalnego domu. Etap ten wymaga ścisłego wskazania liczby pomieszczeń, uwzględnienia trybu życia mieszkańców i planowanych z czasem zmian.
Określić trzeba więc, jakich pomieszczeń brakuje w obecnym domu, czy istnieją części budynku, które działają. Ponadto zastanowić się trzeba nad tym czy potrzebny jest dodatkowy pokój, łazienka lub gabinet i czy budynek powinien zostać przystosowany do indywidualnych potrzeb, np. obecności osób starszych.
Niekiedy dobrze zaprojektowana przebudowa wnętrza pozwala osiągnąć oczekiwany efekt bez znacznego powiększania bryły. W innych przypadkach dopiero rozbudowa umożliwia stworzenie wygodnego układu i uporządkowanie komunikacji.
Rozbudowa czy przebudowa domu?
To, czy stary dom wymaga rozbudowy czy mocniejszej przebudowy w największym stopniu opierać się powinno na wnioskach wyciągniętych z przeprowadzonej inwentaryzacji, ocenie technicznej i przeanalizowaniu uwarunkowań działki.
Na tym etapie można porównać różne warianty, na przykład rozbudowę w poziomie, przebudowę poddasza, zmianę układu istniejącej części albo połączenie kilku rozwiązań. Każdy wariant powinien zostać oceniony pod względem funkcjonalności, konstrukcji, zgodności z przepisami oraz przewidywanych kosztów.
W przypadku starego domu szczególne znaczenie ma sposób połączenia nowej części z istniejącą. Dotyczy to fundamentów, ścian, stropów, dachu, poziomów podłóg, instalacji oraz ewentualnych różnic w osiadaniu konstrukcji. Niewątpliwie zastosowanie tych rozwiązań wymaga współpracy architekta (Gliwice) z projektantem konstrukcji i projektantami instalacji.
Projekt budowlany i kwestia pozwolenia na budowę
Po zaakceptowaniu koncepcji przygotowywana jest właściwa dokumentacja projektowa. Zgodnie z obowiązującymi przepisami projekt budowlany obejmuje projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Niezbędne jest przygotowanie opracowania, którego zakres odpowiadać będzie charakterowi i stopniowi skomplikowania planowanych robót.
Warto pamiętać, że nie każda przebudowa i rozbudowa jest realizowana w takim samym trybie administracyjnym. W zależności od zakresu prac może być potrzebne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie wraz z projektem.
Przykładowo przebudowa przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych domu jednorodzinnego może w określonych warunkach podlegać zgłoszeniu, jeżeli nie zwiększa obszaru oddziaływania poza działkę. Rozbudowa jest natomiast kwalifikowana jako budowa, dlatego jej procedurę należy ustalić na podstawie konkretnego projektu, usytuowania budynku oraz obowiązujących przepisów.
Mając to na uwadze, trybu postępowania nie należy więc określać wyłącznie na podstawie potocznej nazwy prac. Ostateczny zakres dokumentacji i formalności powinien zostać ustalony po przeanalizowaniu całego zamierzenia.
Realizacja robót w starym budynku
Na koniec warto zwrócić uwagę, że nawet bardzo dokładna inwentaryzacja i ocena techniczna nie zawsze pozwalają rozpoznać wszystkie ukryte elementy domu. Po rozpoczęciu prac mogą zostać odsłonięte inne warstwy stropu, lokalne uszkodzenia drewna, nieznany przebieg instalacji albo wcześniejsze naprawy.
Nie oznacza to, że etap przygotowawczy jest zbędny. Przeciwnie – im dokładniej budynek zostanie rozpoznany przed projektem, tym mniejsze jest ryzyko poważnych zmian podczas realizacji. Projekt powinien również przewidywać sposób reagowania na odkryte różnice oraz wskazywać elementy wymagające sprawdzenia po ich odsłonięciu.
